AEDHE Escuela Formación organiza WEBINAR “Conflictos existentes con el pago de las rentas de alquiler durante la vigencia del estado alarma”

A través de la plataforma online de la Escuela de Formación de la Asociación de Empresarios del Henares (AEDHE) junto con Vaverde Gradsal celebramos WEBINAR “Conflictos existentes con el pago de las rentas de alquiler durante la vigencia del estado alarma”, el próximo miércoles 1 de abril, de 11:00h a 12:00h. en el siguiente acceso a través de la URL: https://campusvirtual.aedhe.es/catalogo.cgi?embed=1 

La ponencia estará a cargo de Juan Fernández Garde, socio Director del Área Legal Valverde Gradsal

 

A los efectos de tratar de estructurar esta nota vamos a dividir el análisis en función del tipo de arrendamiento en la medida en que las posibles soluciones varían en función del
tipo de arrendamiento. En cualquier caso, hemos de señalar que al margen de la regulación que se ha dado en relación con las viviendas que son gestionadas por organismos públicos de alquiler, que han sido reguladas por los propios ayuntamientos de los que dependen, no existe, a día de hoy un conjunto de medidas que regulen o solucionen los posibles conflictos derivados de la obligación de pago de las rentas por los arrendatarios.

I. ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA
No se haya prevista ninguna exención de pago de la renta mensual, pues ninguna de las medidas adoptadas por el Gobierno impone la imposibilidad de disfrute de la vivienda
objeto del contrato, por lo que las obligaciones derivadas de los contratos mantienen íntegra su vigencia. Esta situación se aplica a los alquileres con independencia de que los mismos recaigan sobre primera vivienda o vayan referidos a segundas residencias.

En definitiva, y si no hay reglamentación por parte del Gobierno, primarán los acuerdos entre arrendador y arrendatario a los efectos de determinar qué ocurre con la obligación del pago de las rentas durante el período de vigencia del estado de alarma.  En cualquier caso, la obligación de pago se encuentra en todo momento vigente, al igual que el derecho del arrendador de exigir el pago, por lo que, ante el incumplimiento del arrendatario el arrendador podría promover el desahucio basado en el impago, si bien, precisamente para evitar estas situaciones durante la vigencia del estado de alarma, se acordó por el CGPJ suspender la posibilidad de presentar demandas de desahucio durante este período.

II. ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
El Artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, en su redacción modificada por el Real Decreto 465/2020 de 18 de marzo establece que: “Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, sanitarios, centros o clínicas veterinarias, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías, lavanderías y el ejercicio profesional de la actividad de peluquería a domicilio. En cualquier caso, se suspenderá la actividad de cualquier establecimiento que, a juicio de la autoridad competente, pueda suponer un riesgo de contagio por las condiciones en las que se esté desarrollando.”

Tomando como base el referido precepto, hemos de distinguir este tipo de arrendamientos entre aquellos en los que se desarrollan actividades que no han sido suspendidas por el RD 463/2020 de 14 de marzo, y aquellos destinados a otras actividades.

a) Locales con actividad no suspendida por el RD 463/2020 de 14 de marzo. En estos casos, no existe exoneración en el pago de la renta mensual pues el disfrute/utilización del local, oficina o nave industrial de que se trate, depende única y exclusivamente de la voluntad del explotador en su consideración de arrendatario.  El hecho de estar enfermo de COVID no afecta a la relación jurídica del arrendamiento y habrá que seguir cumpliendo con las obligaciones que se deriven del contrato, dejando a salvo lo supuestos que a continuación se relacionan.

b) Locales con actividad suspendida por el RD 463/2020 de 14 de marzo. En este caso, hemos de entender de aplicación lo establecido en el artículo 1105 del Código Civil en conjunción con la doctrina rebus sic stantibus, que permitiría que el arrendatario quedara exonerado del pago de la renta desde la fecha de entrada en vigor del RD 463/2020 o de cualquier otra norma de la Administración que prevea el cierre de locales o la suspensión de actividades.  La fuerza mayor del artículo 1105 del Código Civil supondría la liberación del deudor por imposibilidad sobrevenida de cumplir las prestaciones pactadas. Por otro lado, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus permitiría, como
consecuencia de la alteración sobrevenida de las circunstancias la modificación del contrato para tratar de compensar ese desequilibrio. La aplicación de esta cláusula
supondría en todo caso el acuerdo entre las partes para tratar de llegar a una suspensión/reducción de la obligación de pago de las rentas.

Mientras que, para aplicar la exoneración derivada de la concurrencia de fuerza mayor, habría de apreciarse la concurrencia de los siguientes elementos:
• Que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias que estaban vigentes en el momento en el que se firmó el contrato.
• Que se produzca un «desequilibrio desproporcionado y exorbitante» entre las prestaciones acordadas por las partes.
• Que la causa de este cambio sea imprevisible
La aplicación de esta teoría viene recogida por el Tribunal Supremo, entre otras, por las Sentencia 333/2014 de 30 de junio, o 64/2015 de 24 de febrero.
En cualquier caso, el arrendatario deberá comunicar fehacientemente esta circunstancia al arrendador justificando la existencia de la causa de fuerza mayor como elemento
justificativo de la exoneración de las rentas.  En cualquier caso, la exoneración empezaría el día en que se decretó el estado de alarma o entró en vigor la resolución administrativa correspondiente y se mantendrá durante el tiempo en que se mantenga vigente la declaración del estado de alarma.
Así, en marzo, habría obligación del pago proporcional de la renta hasta la entrada en vigor del RD 364/2020 o la norma establecida que así lo hubiera establecido.

III. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO TURÍSTICO
A este tipo de contrato no se le aplican las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que resultan de aplicación las normas sectoriales, que son de ámbito autonómico, en las cuales no existen normas exoneradoras del pago de la obligación como consecuencia de la fuerza mayor. Así:
• Si el contrato ha entrado en vigor y ya está el arrendatario en posesión de la vivienda, no existirá exoneración en el pago de la renta de forma análoga a lo que ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda.
• Si el contrato ya se hubiera celebrado de forma anticipada, pero no hubiese entrado en vigor, no hallándose el arrendatario en posesión de la vivienda, el arrendatario podrá rescindir el contrato por aplicación del artículo 1105 del Código Civil.

IV. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO
En estos supuesto resulta de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 1.575 del Código Civil procederá la rebaja de la renta al término de la campaña agrícola por la que se
convino el contrato siempre que el arrendatario acredite la pérdida de más de la mitad de los frutos como consecuencia de la aplicación del RD 463/2020. Siempre y cuando no se haya especificado ningún otro acuerdo entre las partes.

V. RESARCIMIENTO DEL ARRENDADOR
En primer lugar, hay que atender a la existencia de acuerdos entre arrendador y arrendatario y a la determinación entre ellos de cómo resarcir al arrendador por los
posibles perjuicios económicos. A falta de reglamentación expresa sobre este tema, resulta claro que la exoneración de rentas no puede perjudicar al arrendador que se vea obligado a sufrir un daño patrimonial como consecuencia de un evento que es ajeno a su responsabilidad.
En este sentido, la única regla aplicable la encontraríamos en la L.O. 4/1981 de los estados de alarma, excepción y sitio, que en su artículo 3.2 establece que “Quienes como
consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en su persona, derechos o bienes, daños o
perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes
No existiendo a día de hoy un cauce claro de cuáles serían los pasos a seguir.

 

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